KOSTEN, MAKELAARS, NOTARISSEN EN WEBSITES
auteur: Rob Brink 

Wie in Zuid-Frankrijk woont, of plannen heeft om hier een huis te kopen of te verkopen, merkt al snel dat het Franse vastgoedsysteem op belangrijke punten verschilt van het Nederlandse. Dat roept vragen op over kosten, makelaars, notarissen en websites. In deze rubriek beantwoord ik als makelaar in Zuid-Frankrijk regelmatig vragen van lezers. Vragen die ik dagelijks hoor van huiseigenaren én toekomstige huiseigenaren in de Var en de Alpes-Maritimes. In dit artikel behandel ik drie onderwerpen die vaak voor verwarring zorgen.

WAT BETAAL JE BIJ HET KOPEN VAN EEN HUIS IN FRANKRIJK?
Veel kopers zijn enthousiast als zij hun droomhuis in Frankrijk hebben gevonden, tot het moment dat de notariskosten ter sprake komen. Dat is begrijpelijk, zeker voor Nederlanders die het Franse systeem nog niet kennen.

In de basis zijn de Franse frais de notaire goed te vergelijken met de Nederlandse kosten koper. Het gaat in beide landen om bijkomende kosten, boven op de koopprijs, die nodig zijn om het eigendom juridisch correct over te dragen. Net als in Nederland zijn deze kosten in Frankrijk voor rekening van de koper. Het verschil zit vooral in de opbouw en de hoogte van het bedrag.

De notariskosten bestaan in Frankrijk uit drie onderdelen. Het grootste deel bestaat uit belastingen en heffingen die via de notaris worden afgedragen aan de staat, het departement en de gemeente. Dit is vergelijkbaar met de overdrachtsbelasting in Nederland en vormt veruit het grootste deel van het totaalbedrag. Daarnaast zijn er de débours: administratieve kosten die de notaris voorschiet, zoals het opvragen van kadastrale gegevens en officiële documenten. Tot slot is er het honorarium van de notaris zelf, de zogenoemde émoluments. Deze tarieven zijn in Frankrijk wettelijk vastgelegd en voor iedere notaris gelijk.

Hoewel het volledige bedrag aan de notaris wordt betaald, is het dus belangrijk om te weten dat het grootste deel geen inkomen van de notaris is, maar belasting.

Bij bestaande woningen moet je rekenen op gemiddeld zeven tot acht procent van de aankoopprijs. Bij nieuwbouw of een aankoop in VEFA liggen de kosten aanzienlijk lager, meestal rond de twee tot drie procent. Daar staat tegenover dat de Franse notaris zeer uitgebreid onderzoek doet naar eigendomsgeschiedenis, bestemmingsplannen, erfdienstbaarheden en eventuele schulden op het pand. Deze juridische zekerheid is standaard inbegrepen.

Een praktisch aandachtspunt is dat roerende zaken, zoals meubels, geen deel uitmaken van het onroerend goed. Alleen de vastgoedwaarde telt mee voor de berekening van de notariskosten. Door meubels realistisch apart te waarderen, kan de belastbare aankoopwaarde lager uitvallen, wat leidt tot lagere notariskosten voor de koper en soms ook fiscale voordelen voor de verkoper.

WAAROM ZIJN DE MAKELAARSCOMMISSIES IN FRANKRIJK ZOVEEL HOGER DAN IN NEDERLAND?
Ook deze vraag hoor ik vaak. Waar Nederlandse verkopers gewend zijn aan courtages rond de één procent, liggen de commissies in Frankrijk meestal tussen de vijf en zes procent. Dat lijkt veel, maar wordt begrijpelijk zodra je kijkt naar het systeem.

Nederland kent een zeer transparante en concurrerende woningmarkt. Dankzij platforms als Funda is het aanbod vrijwel volledig inzichtelijk. Verkopers kunnen makelaars eenvoudig vergelijken, tarieven staan onder druk en liggen gemiddeld rond de 1,11 procent. Bovendien is de rolverdeling duidelijk: de verkoopmakelaar werkt voor de verkoper en de koper schakelt vaak een eigen aankoopmakelaar in tegen een vast bedrag. Dit beperkt het risico voor de verkoopmakelaar.

In Frankrijk is dat fundamenteel anders. Woningen worden vaak op niet-exclusieve basis aangeboden, waarbij meerdere makelaars tegelijkertijd aan dezelfde verkoop werken. Zij investeren allemaal tijd en geld in marketing, bezichtigingen en dossieropbouw, terwijl uiteindelijk slechts één makelaar wordt betaald. Voor alle andere makelaars eindigt zo’n dossier als verlies. Daarbij werken Franse makelaars vrijwel altijd volgens het principe van no cure no pay. Zij rekenen geen administratiekosten en schieten marketing- en presentatiekosten zelf voor. Omdat kopers zelden een eigen aankoopmakelaar hebben, begeleidt de verkoopmakelaar meestal beide partijen.

De hogere commissie is daarom een logisch gevolg van een systeem met hogere risico’s en voorfinanciering. De opbrengst van succesvolle verkopen fungeert als het ware als een overcompensatie om de kosten van andere, niet-gerealiseerde dossiers te dekken.

Persoonlijk heb ik een sterke voorkeur voor het systeem zoals wij dat in Nederland hanteren. In mijn optiek is dat een veel efficiënter systeem voor koper, verkoper én makelaar. Zolang het Franse systeem van niet-exclusieve verkoopopdrachten echter blijft voortbestaan, heeft een model zoals in Nederland weinig kans van slagen in Frankrijk.

WAAROM BESTAAT ER IN FRANKRIJK GEEN WEBSITE ZOALS FUNDA?

Het ontbreken van één centrale woningwebsite in Frankrijk hangt nauw samen met hetzelfde systeem. In Nederland kijkt circa 98 procent van de woningzoekenden op Funda. Particulieren kunnen daar geen woningen plaatsen; dat verloopt altijd via makelaars, wat zorgt voor betrouwbare en uniforme informatie. Vrijwel elke woning verschijnt op één platform.

In Frankrijk werkt dat niet. Door niet-exclusieve verkoopopdrachten en concurrentie tussen makelaars worden adressen en details vaak bewust afgeschermd. Volledige transparantie zou het risico vergroten dat een andere makelaar met de verkoop aan de haal gaat. Het aanbod is daarom verdeeld over meerdere platforms, zoals SeLoger, LeBonCoin en Bien’ici. Geen van deze sites biedt een volledig overzicht van de markt.

Dat maakt zoeken voor kopers complexer, maar het is wel het logische gevolg van de manier waarop de Franse vastgoedmarkt is ingericht.